Koupě bytu do osobního vlastnictví jako investice.

Vážení čtenáři,

Přinášíme vám první ze čtyř článků, které v průběhu tohoto roku zveřejníme, a jejichž autorem je Ing. Luboš Holan, jednatel společnosti Bohemia REAL INVEST s. r.o. (staví Sluneční město Zbraslav, viz inzerát na 2. straně obálky tohoto čísla). Připomeňme jen, že Ing. Holan je také jedním z těch, kdo mnoho let žili v zahraničí (Německo), vrátili se do vlasti a zde nyní úspěšně podnikají. Krátký rozhovor s ním jsme přinesli již v č. 10/2003. Proto zřejmě zatím jako jediná z námi oslovených firem, zabývajících se v Praze realitami, reagovala jeho firma kladně na naši nabídku, oslovit Čechy v zahraničí. Víme velmi dobře, že mnozí z vás by se rádi poohlédli po nějakém dobrém, i když jen třeba občasném bydlení v Praze. Poptávka po těchto službách je při osobních rozhovorech s našimi zahraničními čtenáři velká. Proto jsme velmi rádi, že Bohemia REAL INVEST vám naším prostřednictvím bude letos nabízet nejen užitečné informace, ale i konkrétní tipy na kvalitní bydlení v české metropoli.

Když si někdo kupuje byt do osobního vlastnictví, obvykle to je za účelem uspokojení vlastní potřeby bydlení. Není tomu tak ale vždy. Někdy dochází k tomu, že nový majitel uspokojení své potřeby bydlení odkládá na pozdější dobu a byt mezitím pronajímá. Dalším důvodem bývá, že nový byt je určen pro bydlení vlastních potomků, až se v pozdější době u nich dostaví potřeba bydlení. V některých případech ovšem již při pořízení bytu nemá nový majitel na mysli vlastní bydlení, ale tato koupě je plánována jako investice. Co toto slovo znamená? Je to takové účelové vynaložení prostředků, které přináší zisk v budoucích obdobích. Aby měla investice smysl, musí být suma vynaložených prostředků vždy nižší, než celková suma všech budoucích užitků. Jak vypadá z hospodářského hlediska koupě bytu v praxi? Je možné, že kupující disponuje finančními prostředky pro kupní cenu a tyto prostředky věnuje na koupi bytu. Dále je také možné, že kupující nedisponuje žádnými prostředky a na celou kupní cenu si musí vypůjčit. Obvyklý případ je ovšem ten, že kupující vlastní část kupní ceny v hotovosti (nebo ve formě finančních prostředků krátkodobě likvidních) a na část kupní ceny si vypůjčí.

Vlastní prostředky zdánlivě nic nestojí, ve skutečnosti je ale potřeba počítat s jistou ztrátou, výše které je dána tím, že se neuskuteční investice těchto prostředků. Budeme uvažovat nízkorizikovou investici, nejlépe termínovaný vklad, příp. státem garantované cenné papíry. U vypůjčených peněz je nejdůležitější jejich cena, tedy výše úroků. Zde je třeba zdůraznit, že nejenom nominální cena peněz je důležitá, ale pochopitelně celkové cena peněz, do které se počítají různé poplatky a platby s úvěrem spojené. Pro praktické posouzení výhodnosti investice do bytu je třeba dále posoudit výši měsíčních splátek úvěru vzhledem k celkové finanční situaci kupujícího. Zde platí, že čím delší je doba splácení úvěru, tím nižší je měsíční splátka. Na velikost měsíční splátky mají vliv tyto faktory: výše úvěru, doba splácení a výše úrokové míry. Ve výši splátek existují rozdíly u jednotlivých bank a klient by měl před uzavřením smlouvy srovnat tabulky měsíčních splátek v jednotlivých nabídkách. Rozhodně platí, že čím delší dobu se banka zaváže zaručit pevný úrok, tím vyšší bude tento úrok (v budoucnu se očekává spíše zvýšení úrokové míry). Hypoteční banky nabízejí klientům pevný úrok na určitou dobu (fixace) a to obvykle 1, 3, nebo 5 let. Někdy je možné dohodnout fixaci i na dobu 10 let, úrok bude ale pochopitelně dost vysoký. Nejnižší úroková míra je u fixace na 1 rok a to vypadá opticky velmi pěkně, když si klient přečte, že bude platit např. 2,99% za rok. O to více bude platit později, banka totiž není charitativní organizace. Co se stane po uplynutí období pevného úroku? V tento okamžik banka nabídne pro další periodu klientovi dodatek smlouvy s jinou (obvykle podstatně vyšší) výší úroku. Klient může buď souhlasit a dodatek podepsat, nebo nesouhlasit a smlouvu o hypotečním úvěru vypovědět. To ovšem znamená, že musí celou dosud nesplacenou část úvěru včetně příslušenství naráz (např. do měsíce) bance splatit a ta potom zruší zápis zástavního práva v katastru nemovitostí. Klient sice může sehnat úvěr u jiné banky za výhodnějších podmínek ale i tato jiná banka bude chtít zápis zástavního práva před výplatou peněz a to na tzv. první pořadí. Na tomto místě je ale zápis minulý a ten nebude před vrácením peněz uvolněn. Klient by tedy potřeboval pro zástavu další nemovitost a to v praxi tak často nebývá. Z toho plyne, že výměna banky není věc jednoduchá a dále, že nutnost znovu dohodnout (možnost dohadování je ale velmi omezená) výši úroků na další období v sobě skrývá pozitivní možnost výpovědi hypoteční smlouvy jako takové bez komplikací a poplatků. Jak by tedy měl postupovat kupující v případě koupě bytu s úmyslem tento na dočasnou dobu pronajmout? V ideálním případě by měsíční výnosy z pronájmu bytu měly být vyšší než celkové měsíční výdaje na tento byt (úroky, splátky úvěru, poplatky daně atd.). Tento případ se asi nepodaří tak snadno dosáhnout, neboť výnosy z pronájmů jsou ještě zatíženy výdaji na získání vhodného nájemníka (obvykle 1 – 2 měsíční nájmy) a chybějícími nájmy z dob, kdy byt nebyl pronajatý. Také údržba a obnovování bytu a náklady s tím spojené zatěžují tento rozpočet.

Při těchto úvahách jsme ale dosud ponechali stranou jedno velmi důležité hledisko. Je jím předpokládaný nárůst ceny bytu v čase. Ale pozor: tento nárůst může být zdaněn jako příjem fyzické osoby, pokud kupující opět byt prodává v době kratší než dva roky (při vlastním užívání nemovitosti) nebo kratší než pět let (při jiném užití). Zdanění se týká rozdílu ceny nákupní a prodejní. Tento rozdíl se přičte k celkovým příjmům fyzické osoby v tom roce a takto zdaní. Zajímavá otázka tedy je, o kolik roste měsíčně cena bytu? Zkusme takový příklad: nový byt, koupený v roce 2000, cena 2.000.000,- Kč, prodej v roce 2007 (po 6ti letech) za 3.000.000.-Kč. Dle našich zkušeností odhad zcela reálný. Na stavbách, které realizuje naše společnost, došlo v uplynulých šesti letech k nárůstu ještě podstatně vyššímu a to o 70 – 80% původní ceny. Nutno podotknout, že nárůst byl mimořádně rychlý a v budoucnu se patrně zpomalí. 6 let znamená 72 měsíců , 1 mil. / 72 je 13.889,- Kč měsíčně (lineární odhad). Takový nárůst by tedy patrně výrazně zvýhodnil celkovou bilanci ve prospěch této investice. Klíčová otázka tedy zní: Bude u bytu, který chci kupovat do osobního vlastnictví jako investici, jeho hodnota v příštích letech narůstat nebo ne? A z toho plyne následující ponaučení: Taková investice bude o to výhodnější, čím rychleji poroste cena bytu. Tedy pozor, u panelových bytů (je jich mnoho a nejsou v dobrém stavu) bude hodnota a cena klesat, u zděných novostaveb, zvláště pak v dobrých polohách, poroste. Několik příkladů pro ceny nové zděné výstavby v Praze, dobrá kvalita, dobré dopravní spojení, mimo centrum (cena v Kč za m2): 28.000 – 45.000, širší centrum 40.000 – 70.000, v centru se novostavby prakticky nevyskytují. Mimo Prahu ve velkých městech jsou ceny nižší, mimo velká města podstatně nižší. Pokud není výstavba dotována, tak není možné stavět pod nákladovou cenu, tedy kolem 25.000 Kč. Dotace může ovšem být i ve formě levného (nebo darovaného) pozemku. Zvláštní kapitolu tvoří renovované byty v historických centrech měst (hlavně Prahy), kde nárůst cen velmi záleží na poloze a technickém stavu objektu. Zde v lokalitách Malé strany a Starého města nejsou ceny od 80.000 do 120.000 Kč/m2 nijak neobvyklé a budou jistě dále rychle růst.